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挺住意味着彩虹 ——2020宁波本地楼市大预测

时间:2020-02-16 15:03:02    来源:好热网    浏览次数:    我来说两句() 字号:TT

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一场风暴的诞生可能从蝴蝶振翅开始,一场战役的打响可能从第一个死者倒下算起。

12月1日著名医学杂志《柳叶刀》就论文指出武汉首例新冠病例当日发病,且无华南海鲜市场接触史。截至2月13日早武汉疫情已经持续发酵的两个月,确诊感染人数超4万,无数家庭卷入其中,全国严正以待。和1983年央视第一届春晚万人空巷比起来,每个人2020的开始就和“口罩、疫情、隔离”联系在一起,而对中国来说,这是继汶川与非典之后又一大考验。欧洲14世纪中后期的黑死病对中世纪社会产生了巨大冲击,而2020年的这场新冠疫情也将成为中国楼市的新拐点。

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喜忧参半的经济大环境

作为历史上首次出现的新型冠状病毒,人传人的特性导致了它对中国第三产业的巨大冲击,尤其是旅游、餐饮、电影、商场等线下服务行业几乎全军覆没,目前全国各地的所有景区几乎全部关停,而2019年全国春节旅游收入超5100亿元,就宁波本地经济而言,作为第一批国家文化消费试点城市,2019年春节期间旅游总收入48.42亿元,书店、影院、文旅项目作为宁波文化消费三大支柱,在这次疫情中都化为泡影。

但当线下哀嚎声一片时,线上经济却有烈火燎原之势,单单手机游戏《王者荣耀》,每日活跃用户数有1.2-1.5亿,大年三十当天的流水达20亿,同比去年翻了一番。疫情之下催生的“宅”经济撑起了春节消费浪潮。可以说疫情在伤害经济的同时,也创造了经济,未来线上经济强压线下经济的趋势,将在这次疫情之后更加放大。

形式严峻的中国楼市

中国的楼市是和股市捆绑在一起的。在疫情的笼罩下,关闭了售楼处,叫停了楼盘营销活动的房地产商们,都能感受到市场背后的凉意。春节后开盘首日,沪深指数均有大幅下挫,除了暴涨的医药股“炸板”,少数如万科、保利等品牌房企未跌停,67个地产股都难逃跌停命运,长期以来房地产交易是基于线下的买卖活动,受疫情影响今年一季度的全国地产交易量将明显下滑。

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屋漏偏逢连夜雨,船迟又遇打头风。对房地产行业来说,“资金流”就是王道。据人民法院公告网显示,2020年才刚刚过去40余天,许多中小型房地产公司扛不住了,资金链断裂申请破产近60家,而在A股市场里榜上有名的房企们,日子也不好过!根据克而瑞、亿翰智库数据,百强房企1月销售同比下滑12%,200强房企则下滑10.2%。瑞信最新报告称,内地房地产2020年1月出现大幅放缓,在300城市中销售面积、销售金额分别下跌45%、21%;在一二三线城市中,销售额分别下跌2%、20%、31%。2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期,疫情之下房企的偿债压力很大!

往年三四月份地产行业的“小阳春”悄无影踪,取而代之的是地产停摆,在这场以市场为主导的“饥饿游戏”里,注定有一些房企要倒在这个“寒冬”,后续手握重金,有稳健资金流的公司会成为牌桌上的胜者,楼市行情的低迷会寡头时代的到来。

“有价慢市”的宁波楼市

在楼市中不要忽略“有形的手”,我们来看三组数据:

1.宁波2018年全年新房成交金额为1463亿元,2019年前7月已达1109亿元。

2.1月份13宗土地出让,市六区除江北外,鄞州、海曙、江北、北仑均无土地出让,一月土拍重点集中在象山和慈溪两地,总计出让土地9块。

3.2月6日,受疫情影响,宁波终止了7宗国有土地转让交易。

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这些数据背后是宁波土地交易受疫情影响,市场节奏放缓。但不可否认宁波市区内可开发土地资源饱和,周边土地均存在溢价拍售的现象。有别于北上广与成都、西安、南京这样房价一年一个台阶的城市。“有形的手”在本地楼市中有着很重的角色,在今年浙江省住房城乡建设工作会议上,宁波与杭州将研究制定“一城一策”方案,在住房制度中强调“多主体、多渠道、租购并举”的特点,重视解决居住问题与维稳房价是宁波数年来一直在做的事情。

2月3日央行开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金,确保流动性充足供应,银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。加之五部委联合发文步强化金融支持,重点是加大货币信贷支持力度,保持流动性合理充裕。同时央行开始督促银行下调贷款利率。把钱收进口带里,更好的面对企业贷款局面。

政策的辅助会让疫情过后的房地产市场加速恢复。这场战“疫”结束的速度直接影响着宁波本地楼市能否在短时间内重新振作。

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前车之鉴,后事之师。房产是中国经济的晴雨表,2003年非典的疫情同样放缓了楼市前进的脚步,4月份全国房屋施工、开工、销售面积、投资额都同比出现了下滑。但5月份,房地产市场又快速的回到了增长的区间。我们不能否认2000-2010年全国商品房销售面积还受到人口红利的影响,处在增长的快车道。2017年之后缓慢下行,在需求下浮大趋势下结合本次疫情,宁波本地楼市会有小幅降价的可能,但不会出现断崖式下跌,价格稳定,但由于需要本地经济恢复,市场反应需要时间,呈现“有价慢市”的局面。

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笔者认为疫情对本次经济的影响最终会落在每个人肩上,下半年由于经济需要恢复时间,个人购房计划将受影响,相对于投资客或者有二房需求的个人,会有观望的心态。但对刚需用户不产生较大影响,我们相信“挺住就意味着胜利”。在这场房产的战“疫”里,我们无法控制市场价格,但每个活下来的公司都是值得尊敬,福佑甬城。

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