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五年内,房价有没有可能降到十年前的水平?

时间:2019-08-13 19:48:28    来源:好热网    浏览次数:    我来说两句 字号:TT

有人问到五年内房价会不会降到十年前的房价?那我们就看看十年前的房价是什么样?先看2008年的房价,以北京为例,当时北京统计的均价是11891元/平米。具体看看,北京各区房价情况,以2008年07月为例,朝阳区 13600元/平米,石景山区10800元/平米,昌平区 8600元/平米,西城区 18400元/平米,东城区 18800元/平米,海淀区 16000元/平米,崇文区 17000元/平米,通州区8300元/平米,宣武区 14600元/平米,大兴区 8700元/平米,房山区5600元/平米,丰台区11700元/平米。

五年内,房价有没有可能降到十年前的水平?

 

现如今,全国平均房价都已经上万元,看到北京当年这个房价是不是觉得可笑了?其实也不是,相对于2003年的房价来说,到2008年的时候,5年的上涨幅度达到了3倍以上,现今,你觉得2008年房价真低,但是,当时看起来还是觉得太高了。受到高房价的影响,2008年房屋空置一年以内住宅面积比上年增加7个百分点,全市商品房空置面积1438.3万平方米,比上年末增长302.1万平方米。

2008年北京举办奥运会,奥运会前后关于房价的争论也很激烈。由于当时已经上涨很快,有人就认为,奥运概念被透支太多,奥运后会挤出泡沫。也有人以世界各地举办奥运之后房价上涨的例子,认为,中国房价也会享受到奥运红利。

五年内,房价有没有可能降到十年前的水平?

 

但是,当时中国经济也受到2007年全球经济危机的影响,美国、欧盟、日本都开始执行量化货币宽松政策,中国为了应对国际经济形势变化,防止出现经济危机,突然向市场注入了4万亿救市资金,虽然口口声声说不让一分钱流入楼市,但是,市场没有防火墙,大量资金通过各种方式最后流入楼市,被开发商掌握利用。于是,房价在2009年很快从低谷翻身而出,开始快速上涨,北京的房价上涨到了1.5万到1.6万元/平米之间。

回顾楼市近十年的发展过程,2008年连续五次降息,2009年4万亿救市,鼓励住房消费和房地产开发投资,2010年开始限购,一系列政策影响导致纯商品住宅均价在2010年逼近20000元/㎡。除了2012年受政策抑制影响房价小幅下降外一路高歌猛进,截至2016年7月29日,均价已高达35218元/㎡。十年间北京市纯商品住宅价格涨幅达到347.1%。从2016年至2018年房价上涨一倍左右,北京房价均价在7、8万左右。

五年内,房价有没有可能降到十年前的水平?

 

进入2018年下半年,房价再一次进入下降通道。北京等一线城市和二线热点城市房价下降明显,环境楼市更是惨遭腰斩。即使这样,你认为房价会下降到2009年,或者是2009年的水平吗?显然是不可能的吗。如果还有这样的想法,那真是要让人笑掉下巴了。

当然,有些事情,我们也可能想不到,有些事情可能无法预料。像房价首先从最坚挺的一线城市开始下降,特别是像环京楼市之类最具升值空间的地区,房价却断崖式下降,这都是人们万万没有想到的,就和人们没有想到2016年房价暴涨一样。未来到底能不能让房价下降到人们期待的十年前?如果有人愿意梦想,那就想想吧。

从楼市利空的角度看有这么几个因素,可能会促使房价继续向下走,一是,房住不炒的政策,房子不炒就没有上涨的动力和空间。二是,限购限贷等调控措施,市场购买力大幅度减少。三是,市场共影响巨大,每年新增建筑面积达到10亿平米以上,2018年到达14.7亿平米。

五年内,房价有没有可能降到十年前的水平?

 

而利好楼市也有几个因素,一是,收入增加了不少,2009年北京职工年平均工资48444元, 2017年度北京市职工年平均工资为101599元,2018年北京市平均工资达94258元,年均工资是1131096元。二是,政策上也是强调稳定房价,不让房价出现大起大落的情况。三是,全国房子多的很是一个不容争辩的事实,并且目前还在以每年10亿平米以上的速度增长,房子卖给谁呢?目前,全国已经达到户均一套房以上,人均39平米的世界超高水平。很多人的手里都是两套以上的住房,有的还有几十套房。未来的房子卖给谁?这才是一个重大问题。

按照国际上合理的房价收入比3—6的年收入来计算,北京一套房子的价格一共在33万元,至66万元之间,当然不是豪宅,而是普通住宅,比如说一套60平米的两居室的价格,那么就是不到1万元/平米的水平上。按照比较高的价格计算,这个价格水平正好是2008年北京的房价水平。这么看来,房价不要说回2009年的水平,有些地方回到2005年的水平,都是有机会的。如果说到降价,就有人讲成本上涨、土地价格太高等等,其实这些都不是房价不能下降的理由。还有人说,人工费涨价,材料涨价,房价怎么可能跌?说句实话,人工可能会下跌比较少点,但是材料一定会跌。而即使人工材料在内的所有的建筑安装成本,在一个房子里构成的成本部分,已经微不足道了。一个房子的建筑安装成本,包括装修在内,一般在3000元/平米至5000元/平米之间。很多地区的建筑安装成本是不会超过2000元/平米。所以拿建筑安装成本,材料成本和人力成本来说房价没有多大意义,说句实在话,房子的建造成本甚至不如广告非高,这不是一个怪现象吗?

五年内,房价有没有可能降到十年前的水平?

 

不过,房价会不会回到十年前,这个问题,其实是一个辩证的问题,虽然房价上涨之后,很难再回到从前,但是,就像时间似流水,能走不能留。判断房价是不是合适,是不是满意,不是总要和以前比,而是 对现今的房价承受能力进行分析。比如,一个人为例,十年前,家庭收入只有一个人工作,吃喝都顾不上,现在,一家子都上班了,收入大幅度增加。因此,以前房价便宜的时候买不起房,但是,现在房价上涨了,就能买得起房了。整个社会也是这样,楼市调控的目的,就是要让房价在10年前,或者是20年前的水平。

经常有专家说,房价长期看涨,30年后,房价如何如何!但是,他不说30年后人们收入如何如何,鼓动人们以今天的收入买未来30年后的房子,虽然看起来好像占到了便宜,其实根本不是这么回事。这都是偷换概念的一个骗局,以今天的房价和未来的房价比,却不把今天的收入和未来的收入比较。

五年内,房价有没有可能降到十年前的水平?

 

所以说,未来房价会不会降到十年前的价格这个问题,其实是要讨论今天的房价是不是要下降,和下降到什么程度的问题。如果相对于收入来说,房价下降之后,买房更容易了,不管这个房价是不是降到了十年前,那么也说明了,现在买房比十年前更合适更划算。那么我们就分析一下,现在的房价收入比会不会比十年前是更低了,还是更高了。

730会议提出三个要点,一是继续坚持房子是住的不是炒的,二是建立房地产调控长效机制,三是不再以房地产作为经济增长的刺激因素。从这三点看,没有一个方面是对房价上涨有正面作用的,反倒是,全面在遏制房价上涨的紧箍咒。今后一段时间,房地产去投资化、去杠杆化将是楼市的主旋律。所以,未来中国的房价将从投机性购房,逐步转向自住型购房。

说到这个问题,也不能不对照日本在上世纪90年代的那场危机,1985年日本与美国签了广场协议,自此日元开始升值,而日元的升值吸引了大量资金流向日本,于是日本的房地产也被炒上了天,到了上世纪90年代初,日本房价涨上了顶峰,而到了91年日本房价开始大跌,仅用了3个月的时间就暴跌65%,自此,日本经济便进入了“失落的二十年”的时代。

五年内,房价有没有可能降到十年前的水平?

 

也就是说,日本的那场楼市危机,却是也让房价回到了十年前的价格水平。我国也有很多人,唱衰房地产,认为,未来几年房价如葱等等,房子会便宜的没人要等等。不过,会不会有这种情况,其实不是会不会,这个现象已经在鹤岗、玉门等资源枯竭型城市出现,东北地区很多地级市的情况也和鹤岗差不多,这种现象会不会蔓延开来,我们还要注意观察。

所以,不管房价是不是能下降到十年前的水平,相信,未来买房一定会比现在更容易,也会比十年前更轻松,不管十年前的房价多低,都和今天没有关系了,了解一下就行了,关注未来,做好今天才是最实实在在的事情。【本文由“马跃成”账号发布20190813】

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