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定了!深圳144㎡以下房子免交“豪宅税”,对二手房影响有多大?

时间:2019-11-16 16:21:43    来源:好热网    浏览次数:    我来说两句() 字号:TT

今天,原本不属于房产圈躁动的11月11日,因为深圳楼市突然传出来的一条大消息,变得热闹起来。

定了!深圳144㎡以下房子免交“豪宅税”,对二手房影响有多大?

 

这意味着,深圳“豪宅税”征收标准迎重大变化:

从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。

一时之间,购房群里网友都炸了锅。

这里的所谓“豪宅税”,是指二手房交易时的增值税,税率为是5%

粗略估算一下,此后,深圳二手房交易少则省下十几万,多则几十万,对购房者来说,是利好无疑了。

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说到这个“豪宅税”,咱们先来捋捋事件的来龙去脉。

营改增之后,四大一线城市二手房市场交易中的增值税是这样规定的:

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;

2、个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

3、个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

在上一轮调控中,深圳收紧了“普通住宅”的认定标准,“普通住宅”被征收“豪宅税”,就是和上面第二条有关。

同时,深圳各区都给出了“豪宅线认定”,具体如下:

定了!深圳144㎡以下房子免交“豪宅税”,对二手房影响有多大?

 

以房价最高的南山区为例,超过490万的房子,就被认定为豪宅,即便持有超过2年,出售时,也会被征收差价5%的增值税,且在实际交易过程中,按照深圳二手房市场的约定俗成,这笔钱都会被转嫁到买家身上

上述这个标准从2015年颁布以来,一直没有调整过,即便房价已经上涨了很多。

490万,按照现在深圳楼市市场行情,在动辄单价超10万的南山区,也就买个40多平米的房子,这就导致了深圳大部分普通住宅“被豪宅”。

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对于深圳楼市“豪宅线”偏低的情况,致使二手房交易税费太高,造成近些年二手房交易市场活跃度降低,大家更愿意买新房。

而本身深圳楼市新房供应量又较少,刚需或者刚改不得不推迟买房计划。行情上来看,新房二手房市场两端冷热不均,购买方需求又被抑制,因此,此消息一出,也难怪深圳房产圈都不淡定了。

从2019年11月11日以后,这种符合条件要求、且持有超过2年的住宅再出售,全部免除增值税之后,保守估计要节省几十万元,对于刚需或者刚改需求的购房者来说,省下的即赚到的。

定了!深圳144㎡以下房子免交“豪宅税”,对二手房影响有多大?

 

(图片来源:南方楼市)

那么,这对深圳楼市有何影响呢?主要有以下三方面:

首先,降低了购房者特别是刚需购房者的购房成本考虑;其次,一方面,会让买房负担减轻,有了更大的入市动力;再次,这对整个二手房成交起到了更有利的作用,税费减少了,购房门槛同时也降低了。

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对于今天深圳楼市这一突发利好,「幸福里城事专家团」的楼市专家们又是如何分析的呢?

观点一

@探房杜咔咔:降税的背后,是为了吸引更多的人才。

今天,深圳楼市迎来了一个大消息,就是4年没有调整的豪宅税终于改革了。从11月11日起,144m²以下的住宅终于不用再收豪宅税了。

定了!深圳144㎡以下房子免交“豪宅税”,对二手房影响有多大?

 

那么这次新政对于深圳楼市有哪些影响?

1.二手房开始活跃。

深圳自从15年之后,开启了各项调控,导致二手市场一直被压抑住。别的不说,就这个豪宅税。

以福田为例子,随便买个小户型的房子就得超过470万的房子,但面积却还不到100平方,就得多交30-40万的税,作为刚需客户来说,明显承担不起。

想不超过这条线,逃税的话,又得增加首付比例,着实让人头疼。

因此,这次取消豪宅税的价格,会让沉默已久的二手房,再度迎来春天。

2.解决新房供不应求的局面。

过去深圳的新房和二手房的比例,基本是2:3,新房占据的比例还是很高。

但从16年后,二手房被政策压抑住后,大部份忍都跑去购买新房,导致新房和二手房的比例为1:4。

一般情况下,一个城市的新房和二手房的比例不足1:1的话,那意味着城市发展的速度开始变慢,住宅这种单一产品就有供过于求的风险。

3.降税的背后,是为了吸引更多的人才。

自从今年,深圳成为自贸区之后,对于人才的需求更加大。

那么这些人才来到深圳,想让他留在这里卖命,那肯定得解决住的问题。但深圳新房的供应量我们都知道,僧多肉少。

因此,最好的方法就是让他们去购买二手房,那么减税就不可避免了。

定了!深圳144㎡以下房子免交“豪宅税”,对二手房影响有多大?

 

观点二

@勇谈房产经济壹贰叁:深圳此次政策我更倾向于解读为鼓励有多余房者出售房产,增加二手房市场的供应。

深圳作为我国一线城市的代表,也可以说深圳到目前为止还是我国一线城市中工业制造业实力最强的代表,作为国际科技产业创新中心的深圳,今年来频频发出类似于放松房地产调控的信号,不得不让人发出:一线城市都离不开房地产,更何况其他城市的感叹。继2月份深圳宣布对于二手房交易中增值税的附加税可以减半收取后,近日又出台了144平米以下的二手房住宅满两年免征增值税(又称豪宅税)的规定,不得不说房产人士解读为对于二手房市场的变相放松调控是很有道理的。此次深圳楼市新政,对于深圳二手房市场来说应该是利好无疑。借此机会简单谈谈我的观察。

深圳如今的“果”,如果说都是2018年的“因”造成的,你相信吗?

2018年3月份为了抑制当时二手房市场交易火热的局面,3月28日出台了“三价合一(房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价)”的规定,这样做虽然杜绝了过去的高评高贷的情况,但是无疑也使得二手房的交易税费或者首付提高了不少。加上2018年7月31日出台的“731新政”简单来说就是对于个人(含7月31日)之后购买的商务公寓和住房(属于禁止转让范围的)商务公寓自登记之日起5年内、商品住房自登记之日起3年内不予办理转移登记;这样无疑也就使得大家对于购买商务公寓和住房的积极性降低了很多(个人理解是为了打击投资)。在这两个政策的执行下,2018年深圳楼市遇冷,在同类型城市中深圳房价表现不佳。2019年连续两次的政策调整,使得深圳楼市又会开始一场波澜。几点观察:

定了!深圳144㎡以下房子免交“豪宅税”,对二手房影响有多大?

 

第一、深圳2019年的新房市场表现一般,二手房市场表现不错,真的都是纯刚需。根据国家统计局9月份的数据来看,深圳新房同比上涨2%,二手房同比上涨3%;虽然说在新房市场上表现不如北上广,但是二手房市场深圳却遥遥领先。为何会有这样的表现?其实这跟深圳的购房主体都是刚需有很大关系。大家要知道深圳这个地方真的是一个“纯移民”城市,从1979年设市以来到现在为止,深圳的第一批原住民其实都是来自于全国各地。包括今天为何深圳的创新指数这么高?其实也是因为是移民城市的缘故,包括2018年深圳常住人口流入达到49.83万人,在全国来说也是首屈一指。

定了!深圳144㎡以下房子免交“豪宅税”,对二手房影响有多大?

 

第二、人口大量流入的结果就是需要大量的住房,但是深圳本身土地资源稀缺,对于普通二手房住宅满两年免征增值税无疑有鼓励大家出售二手房的嫌疑。跟大家分享一个数据,2018年深圳的商品房销售面积只有722万平方米,按照人均50平米来计算仅仅可以满足14.4万人的住房需求;而前几年本地或者先来者手中多余的房产就成为解决住房问题的关键,此次出台满两年免征增值税无疑就有鼓励大家将多余房产出售的嫌疑,毕竟要想依靠深圳大批量的进行新房建设是不现实的。图上所示是深圳市辖区面积图,可以看到本身的面积就不大,可用土地就不多。

深圳二手房市场长期来看火热是必然的,二手房价格长期上涨是趋势。

虽然说2018年下半年因为“731新政”的原因导致二手房市场遇冷,其实主要还是因为卖家不愿意卖,买家想等一等的缘故。一旦刚需购房者等待几个月后发现市场没有大的波动,还是会继续加入购房大军的。今年就是活生生的例子,毕竟深圳本身的土地资源稀缺度在这里。几点愚见:

第一、跟新房市场来比,二手房市场本身就算是一个相对完善的市场,地方少点干预最好。影响二手房价格的主要因素其实还是市场供应和需求,深圳这个地方的特殊性决定了,长期来看二手房市场都是供不应求的,为了稳定房价而稳定房价的做法其实是不可取的。深圳房价过高的结果,逼迫人们向周边迁移也是一种自然规律,毕竟深圳以1997.47平方公里的面积容纳1302.66万的人口有点难,而且人口还在不断的大量涌入。

定了!深圳144㎡以下房子免交“豪宅税”,对二手房影响有多大?

 

第二、地方需要做的就是将投资炒房因素降低到最低,其他的还是由市场做决定。根据观察来看,有消息指出目前深圳房产市场留给投资炒房客的空间只有10%以下,我们不去讨论真实性,起码可以根据来看,在没有大规模的资金涌入房地产市场的背景下,哪怕是深圳这样的一线城市房价也很难出现大的波动。一年几个点的增长,也足以表明一线城市的房价基本到顶,剩下的就是想方设法提高当地居民的收入水平了。

第三、能否将此次政策理解为史上最严房产调控的放松?有待商榷。近日看到不少房产人士对于这样的政策走向理解为史上最严的房产调控在逐渐放松,这样的解读很容易导致大众误读。就像上面讲的一样,深圳出台这样的房产政策规定一方面是为了抑制房产投资,另一方面是为了尽量稳定二手房市场价格。说句实话,对于国内多数城市来说只要新房价格不出现大的波动,房地产市场基本稳定健康发展是不会有问题的。

综上,作为曾经的漂客,很能够深深理解在深圳这样的一线城市打拼,希望能够购房落户定居朋友的心情。作为二手房的主要购买者刚需一族,急迫需要购买性价比高的二手房,深圳此次政策我更倾向于解读为鼓励有多余房者出售房产,增加二手房市场的供应。毕竟深圳这样的城市对于房地产经济的依赖度是不高的,不会为了税收和财政收入而向房地产“妥协”。

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